2016年太原楼市市场研究-房地产市场运行情况篇

| 招商动态 |2017-02-14

（一）2016年太原房地产市场运行情况

1、土地市场：住宅用地价格增幅显著，商办用地楼面地价略有下降

2016年全年太原市共推出123宗土地，成交99宗,总成交面积共364.22万平方米，同比增长28.67%；总成交金额达231.98亿元，同比增长了60.69%。

图1 2008年-2016年太原市土地成交面积与成交金额

分析2008年至2016年太原市土地市场情况，从上图中看出，2008年至2012年，太原市土地成交额相对较平稳，从2013年开始太原市土地成交额开始暴涨。分析原因，2013年市政府领导人员调整，政府下决心进行招商引资、城中村改造，即“三年完成大太原改造”计划。2013至2016年的土地出让金都保持在一个较高的水平，随着城中村改造力度不断加大，城中村改造用地上市交易流转，2016年太原市土地成交金额首次突破200亿大关。比较2016年与2015年的土地成交情况可知，土地成交面积、土地成交金额均有所增加，这与土地成交结构的变化息息相关。2016年成交住宅用地66宗，成交商办用地18宗，成交宗地数量和成交宗地面积均高于2015年；另一方面，受太原市棚户区、城中村拆迁改造的影响，2016年太原市迎泽区出让11宗地，作为太原市老城区和中心城区，优质的配套资源让开发商不惜高价拿地，太原市后半年地王频出。综上，成交的宗地位置分布区域的变化以及经济政策等市场因素的影响在很大程度上拉升了2016年全年的土地成交额。

图2 2015年太原土地成交面积用途分布

图3 2016年太原土地成交面积用途分布

2016年太原市成交99宗地中，公开转让的国有划拨用地33宗，成交面积为100.67万平方米，占土地总成交面积364.22平方米的27.64%。城中村改造用地上市交易在一定程度上致使太原市土地面积供应量加大。

图4 2016年太原市划拨转出让土地面积成交占比

2016年全年居住用地平均楼面地价达2280元/平方米，2015年为1878元/平方米，同比上涨21.38%；2016年全年商业办公用地平均楼面地价达1738元/平方米，2015年为1845元/平方米，同比下跌5.80%；工业用地楼面地价同比下跌18.61%，其他用地楼面地价同比上涨246.33%；2016年其他用地的楼面地价均价为1510元/平方米。2016年上半年公布实施的2015太原市城市土地定级基准地价土地分类中新增了其他I类和其他II类用地，教育用地、科技研发用地等用途土地细分至其他用地，在一定程度上拉升了其他用地楼面地价。新公布的各用途土地的楼面地价如下图所示：

图52015与2016年太原市各用途土地成交楼面地价（元/平方米）

2、商品住宅市场

（1）市场供应：总体呈现供不应求状态，利于去库存

2016年全年，太原市批准预售商品住宅面积748.61万平方米，而全年太原市销售新建商品住宅817.4万平方米，供销比为0.92，呈现供不应求的状态，2016年前三季度供求基本保持平稳，第四季度销售量明显大于供给量，2016年政府去库存政策效果显著。

图6太原市2016年各季度新建商品住宅供销量与供销比

（2）整体成交走势

2016年全年太原一手商品住宅共成交68457套，面积871.41万平方米，同比增长61.20%；成交均价为7864元，同比上涨1.92%，房价有小幅度的增长。

表2 2016年与2015年太原市新建商品住宅成交价量对比

2015年

2016年

增减幅度

销售套数（套）

41319

68457

65.68%

销售面积（万㎡）

507.08

817.41

61.20%

销售价格（元/㎡）

7716

7864

1.92%

销售额（亿元）

391.26

642.79

64.29%

图72016年各月太原市新建商品住宅成交价量走势

从2015-2016各季度太原一手商品住宅成交走势来看，2015年央行频繁“双降”、公积金政策相应调整，太原楼市成交开始出现好转。2016年以来，主要的政策基调仍为去库存，政府多措并举，出台了《关于加快化解房地产库存的若干意见》，公积金贷款政策不断放宽。从最新成交数据来看，2016年12月全市一手住宅成交均价为8230元/平米，略高于第四季度平均值。

（3）户型分析

由于整个经济环境的影响，楼市中的投资成分被极大的挤出市场，改善性需求在市场中占绝对地位，90-140平方米户型为主导方向。2016全年太原新建商品住房市场，90平方米以下的小户型成交13287套，共107.38万平方米，占全市总成交面积的13.14%，均价为7298元/平方米；90-140平方米的改善型物业成交41452套，面积465.4万平方米，占总成交量的56.94%，均价为7549元/平方米；140平方米以上的大户型共成交13718套，面积244.62万平方米，占总成交量的29.93%，均价为8711元/平方米（见下图）。

图82016年太原市新建商品住宅成交户型分布

（3）区域分析

2016年全年各区新增商品住宅成交情况为：小店区成交量最大，共成交26453套，面积322.86万平方米，占全市的39.50%；万柏林区成交18982套，共214.91万平方米，占比为26.29%；杏花岭区10115套，113.35万平方米，占全市的13.87%；尖草坪区5545套，共63.48万平方米，占比为7.77%；迎泽区成交3893套，面积52.47万平方米，占比6.42%；晋源区3469套，50.32万平方米，占全市6.16%。

图92016年太原市新建商品住宅成交面积区域分布

图10 2016年太原市各区域房价

各区域成交价格如上图10所示，晋源区、小店区、杏花岭区为2016年成交均价排名前三的区域，这三个区均在8000元/平方米以上，分别达到8632元/平方米、8052元/平方米、8001元/平方米。这与太原市南移西进的城市发展战略吻合，而传统的工业园区周边的尖草坪区成交均价为6315元/平方米，为太原市区域最低。万柏林区成交均价为7806元/平方米，迎泽区为7786元/平方米。

(二)太原市房地产市场预警分析

1、2016年的警示：太原房地产去库存压力依然存在

2016年楼市的回暖离不开国家政策的推动，其中李克强总理在十二届全国人大四次会议，提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的要求,省政府响应国家号召，多措并举，采取7条政策去商品房库存；出台啊了《关于加快化解房地产库存的若干意见》，并落地实施，提出具体要求的影响最为明显，相比较2015年而言，2016年针对库存量较大的二三线城市国家政策所表现出来的更多的是“推进新型城镇化，加快农业转移人口市民化，推进城镇保障性安居工程建设，提高棚改货币化安置比例，去库存”等字眼，相信在这样良好的政策环境之下，2017年太原楼市也将表现不俗。但房地产库存依然是各城市需要重点关注的问题。

按照业内的一般做法，通常以库存去化周期(库存量除以最近月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况，不过对库存多少为合理并没有统一的标准。2014年两会期间住建部副部长齐骥曾提出，“高库存”的标准是“是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量，也就是说，如果一个城市的去化期超过15个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。根据太原市规划和国土资源局公布的各类型物业库存量和相应最近12个月的月均成交量，计算太原市各类型物业的库存去化周期。计算得出，截止2016年年底，太原市住宅去化周期为13个月，虽在政府的政策驱动下，去化周期已降到警戒线以下，但太原市目前库存量仍较大，应时刻保持警惕，不容忽视。

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